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La valoración de un edificio o activo es un método para calcular el valor de mercado actual de un edificio. Las calificaciones de los edificios dependen del tipo de edificio, la construcción, la durabilidad, la ubicación, el tamaño, la forma, el ancho de la calle, el frente, el tipo y la calidad de los materiales de construcción utilizados y el costo de estos materiales.
La calificación del edificio también depende de la altura del zócalo, la altura del edificio, el grosor de las paredes, la naturaleza de la estructura (como la construcción de marcos y soporte de carga), el tipo de piso, techo, puertas, ventanas, etc.
La ubicación de un edificio también juega un papel importante en la determinación de su valor. Por ejemplo, un edificio ubicado en un área de mercado es más valioso y apreciado que el mismo edificio ubicado en un área residencial. Además, los edificios ubicados en áreas con suministro adecuado de agua, alcantarillado y electricidad son más valiosos. Los edificios en terrenos de propiedad absoluta tienen una valoración más alta en comparación con los edificios en terrenos de arrendamiento.
El valor de tasación de un edificio también depende de la demanda de compra, que cambia de vez en cuando. Más demanda aumenta el valor del edificio.
Los edificios pueden proporcionar ingresos a sus propietarios en forma de alquiler. Por lo tanto, la valoración también depende de los ingresos que el edificio pueda generar si se alquila. Si el edificio no se alquila, el 6% del costo de capital del edificio se considera renta anual. Varía según la hora y la ubicación y está sujeto a las tarifas vigentes en el mercado.
Tabla de contenido
Cálculo de tasación de inmuebles o inmuebles
La edad de una propiedad afecta la valoración del edificio, por lo que la edad de la propiedad debe conocerse mediante registro, consulta o inspección visual para confirmar la vida útil futura del edificio.
La valoración de un edificio se calcula encontrando el costo actual de un edificio y teniendo en cuenta la depreciación adecuada. El costo actual del edificio se puede calcular como:
1. Gastos de registros
Los costos de construcción se pueden determinar utilizando estimaciones, listas de cantidades y las proporciones actuales de materiales de construcción y mano de obra. Si se conoce el costo real de construir un edificio, este costo se puede manipular utilizando un porcentaje de aumento o disminución en relación con los costos actuales de materiales y mano de obra.
2. Costo de la medición detallada
Si no tiene registros antiguos, puede calcular los costos de construcción tomando medidas detalladas del edificio y creando listas de cantidades para las distintas obras. Las tarifas actuales de materiales y mano de obra se utilizan para calcular el costo del edificio.
3. Gastos basados en el método del área del pedestal
El método de pedestal para calcular el costo de un edificio es más fácil que las mediciones detalladas, que requieren mucho trabajo y tiempo. En este método, se mide y calcula el área del pedestal del edificio, se obtiene la relación del área del pedestal de edificios similares en el área local y se calcula el costo.
Es posible que el método del área del pedestal no sea preciso a menos que el edificio se haya inspeccionado minuciosamente y se haya comparado con edificios de referencia locales. Resolver este problema requiere un examen exhaustivo de las diferentes partes del edificio: cimientos, estructuras, pisos, techos, puertas, ventanas y acabados. Con un uso juicioso del método del área del pedestal, los cálculos de costos son precisos y adecuados para propósitos prácticos.
Determinación de la depreciación
Se permite la depreciación contra el costo actual del edificio para calcular la valoración del edificio o estructura. Los costos de depreciación varían según el uso del edificio, la antigüedad del edificio, el tipo de mantenimiento, etc. En general, hay poca depreciación de edificios o estructuras en los primeros 5 a 10 años. Cuanto más antiguo sea el edificio, mayor será el gasto de depreciación.
Considere un edificio con una vida útil de 80 años. Si se mantiene adecuadamente, la siguiente tabla muestra los costos de depreciación de los edificios a lo largo del tiempo.
| Edad | Depreciación/año | Depreciación total |
| 0-5 años | – | ninguno |
| 5 a 10 años | @ 0.5% | 2,5% |
| 10 a 20 años | @ 0.75% | 7,5% |
| 20-40 años | @ 1% | 20% |
| 4 a 80 años | @ 1.5% | 60% |
| total | 90% |
El último 10% es el valor de chatarra de demolición al final del período de utilidad.
Métodos de valoración de edificios e inmuebles
A continuación se presentan diferentes métodos de valoración de bienes inmuebles.
- Método de evaluación de alquiler
- Comparación directa con el valor del capital
- Evaluación basada en ganancias
- Valoración basada en costos
- Método de desarrollo de la evaluación
- Valoración Método de depreciación
1. Cómo se evalúan los alquileres
Con este método, los ingresos netos de un edificio se calculan restando todos los gastos del alquiler bruto. El precio de compra anual (YP) se calcula asumiendo la tasa de interés de mercado apropiada. Por ejemplo, si la tasa de interés es del 5%, 1 año de compra = 100/5 = 20 años.
Multiplicar su ingreso neto por sus compras del año le da el valor capitalizado o valor de tasación del activo. Este método solo debe usarse si se conoce la renta o si la renta se estima por consulta.
2. Comparación directa con el valor del capital
Este método de comparación directa con el valor de capital de propiedades similares en el área se utiliza cuando se desconoce el valor de alquiler. En este caso, el valor tasado de la propiedad se determina por comparación directa con el valor tasado o capitalizado de propiedades similares en el área.
3. Evaluación basada en ganancias
Este método de valoración es adecuado para propiedades comerciales como hoteles, restaurantes, tiendas, oficinas, centros comerciales, cines y teatros donde la valoración depende de las ganancias. En tales casos, se utiliza el ingreso anual neto de la valuación después de deducir todos los gastos y gastos del ingreso bruto. El valor de tasación de un edificio o propiedad se determina multiplicando el ingreso neto por el precio de compra anual. En este caso, el valor tasado puede ser demasiado alto en comparación con los costos reales de construcción.
4. Valoración por costo
En este caso, los costos reales de construcción del edificio o los costos incurridos en la propiedad del edificio se toman como base para determinar la valoración de la propiedad. En este caso, se permite la depreciación necesaria y se tiene en cuenta el punto de obsolescencia.
Cinco. Método de desarrollo de la evaluación
Este método es adecuado para propiedades que se encuentran en etapa de desarrollo. Por ejemplo, se utiliza cuando se divide un gran terreno en secciones después de construir carreteras. El precio de venta estimado de la parcela, los pies cuadrados necesarios para las comodidades y otros gastos para el desarrollo están sujetos a evaluación.
Los métodos de valoración de desarrollo también se utilizan para propiedades o edificios que requieren renovación, como cambios, adiciones o mejoras. El valor se calcula sobre la base de los ingresos netos esperados del edificio después de que se complete el trabajo de renovación.
Multiplicando los ingresos netos por el precio de compra del año se obtiene el valor de tasación de la propiedad. El costo real de la propiedad, incluido el costo total de la renovación, se compara con el valor esperado de la propiedad para determinar si la renovación está justificada.
6. Método de valoración de la depreciación
Basado en el método de depreciación, la valoración del edificio se divide en cuatro partes.
- muro
- techo
- piso
- puerta y ventana
El costo de cada parte a las tarifas actuales se calcula en base a mediciones detalladas. La vida de cada parte se calcula mediante la siguiente fórmula.
re = pag [(100 – rd)/100)]norte
dónde,
D = gasto de depreciación
r = tasa
d = gasto de depreciación
n = edad de construcción
Los valores rd se consideran de acuerdo a la siguiente tabla.
| construyendo vida | rd |
| 100 años | 1.0 |
| 75 años | 1.3 |
| 50 años | 2.0 |
| 25 años | 4.0 |
| 20 años | 5.0 |
La valoración calculada excluye costos como terrenos, equipos, suministro de agua, electricidad y saneamiento, y se utiliza solo para edificios en buen estado. Si no está bien mantenido, se tendrán en cuenta las deducciones correspondientes en la valoración calculada anteriormente. Se debe sumar el valor presente de los terrenos, equipos, agua, electricidad y saneamiento para obtener una valoración de la propiedad.
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