¿Cómo comprobar la estabilidad de los cimientos antes de comprar una casa?

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Siempre es aconsejable buscar el consejo de un ingeniero geotécnico calificado si planea comprar una casa antigua en un área geográfica donde se conocen diferentes movimientos de cimientos para determinar la causa raíz de tales problemas.

La causa es el factor más importante porque si no se reconoce y elimina la causa original del daño, la reparación será inútil. Los problemas son difíciles de detectar cuando los signos de angustia están enmascarados por intentos estéticos. Dicho trabajo generalmente incluye pintar, parchar, apuntar con tachuelas, agregar molduras, instalar revestimientos de paredes, etc.

La principal preocupación en todos los casos es determinar si la extensión del daño requiere la reparación de los cimientos. Esta decisión requiere una amplia experiencia y algunos compromisos. Por lo tanto, describimos los signos comunes de deterioro de la estabilidad de los cimientos y cómo detectar estos signos de deterioro.

1. Lista de verificación para inspeccionar la estabilidad de la cimentación

A continuación se muestra una lista de verificación rápida de las irregularidades estructurales para evaluar la estabilidad de los cimientos. Si se observan las irregularidades estructurales que se describen a continuación, se debe reparar la base de la estructura. Si aún no está seguro acerca de alguno de los puntos enumerados a continuación, consulte a un ingeniero geotécnico calificado.

1.1 Confirmación de desnivel de la puerta

1. Verifique que las puertas interiores encajen y funcionen correctamente. Busque evidencia de reparaciones y ajustes previos, como cuñas detrás de las bisagras, cerrojos o retenedores movidos y muescas en la parte superior de la puerta.
2. Verifique la verticalidad y los ángulos rectos de los marcos de puertas y ventanas. Compruebe si la puerta está enmarcada y cuadrada.
3. Verifique si la placa del cerradero está ajustada para acomodar al cerradero. Cambiar de posición puede mostrar movimiento.
4. Mida la longitud de la puerta en el lado del pomo de la puerta y el lado de la bisagra. Las discrepancias sugieren que la puerta pudo haber sido afeitada.
5. También sienta la parte superior de la puerta por encima del pomo de la puerta. Si es suave, la puerta puede haber sido lijada o pulida. Si la parte superior de la puerta roza ligeramente, calzar las placas de las bisagras puede ayudar a ajustarla sin cambiar la puerta.

1.2 Confirmación de desniveles del suelo

Una forma sencilla de comprobar el nivel de un suelo (sin moqueta) es colocar una canica o un pequeño rodamiento de bolas en la superficie y observar cómo se comporta. El movimiento de balanceo indica la construcción de cimientos en diferentes pendientes, lo que puede causar problemas con la estabilidad de los cimientos.

1.3 Compruebe si hay grietas en la superficie exterior

1. Revise los cimientos exteriores y las superficies de mampostería en busca de grietas y busque rastros de parches.
2. Busque irregularidades en las líneas de revestimiento o en las juntas de ladrillo y mortero.
3. Busque la separación de la chapa de ladrillo de los marcos de puertas y ventanas.
4. Echa un vistazo a la moldura adicional junto con las jambas de las puertas y los marcos de las ventanas.
5. Observe la separación o los espacios del borde de la cornisa.
6. Verifique la separación de los ladrillos del friso o la moldura de la imposta (busque la línea de pintura original en el ladrillo).
7. Localice la separación de la chimenea de la pared exterior.
8. Observe las irregularidades en las vigas, la línea del techo y los aleros de la torre de vigilancia.

1.4 Comprobación de paredes y techos irregulares

Inspeccione las superficies de paredes y techos en busca de grietas o parches. Las grietas deben evaluarse en función de la gravedad y la causa. En la mayoría de los casos, las superficies de las estructuras duras son propensas a agrietarse. En muchos casos, esto puede ser el resultado de cambios de calor o humedad en lugar del movimiento de la base. Sin embargo, los anchos de fisura superiores a 0,6 cm pueden indicar un problema estructural.

Por otro lado, si encuentra una grieta de, digamos, 0,3 cm de ancho, podría ser una señal de un problema inminente. Una verificación rápida para determinar si la grieta sigue creciendo es marcar el ápice de la grieta existente y luego usar una regla para hacer marcas horizontales y verticales a lo largo de la grieta.

Si la fisura cambia aunque sea ligeramente, una o más de las marcas ya no estarán alineadas linealmente a lo largo de la fisura y la fisura se extenderá más allá de la marca del vértice. Una ligera variación de esta técnica es marcar una línea recta a lo largo de la puerta y el marco de la puerta haciendo juego. Si se produce algún movimiento, las marcas ya no formarán una línea. El crecimiento continuo de grietas y el desplazamiento de los rieles de las puertas indican claramente el movimiento de los cimientos.

1.5 Comprobación de la superficie exterior de la cimentación

En los cimientos, verifique la firmeza del piso, inspeccione el espacio de acceso en busca de rastros de humedad, soporte deficiente del marco y asegúrese de que haya una ventilación adecuada. El espacio de rastreo debe ser bien accesible y seco.Como regla general geotécnica, 1 pie² Recomendado cada 150 pies de ventilación² de espacio de piso.

1.6 Confirmación de drenaje cerca de los cimientos

Compruebe si hay drenaje externo adyacente a las vigas de cimentación. El agua superficial debe drenar rápidamente desde la base y no debe acumularse dentro de los 2,5 a 3 m. Se debe prestar más atención a las jardineras, los bordillos de los macizos de flores y los bajantes en los sistemas de canaletas.

1.7 Identificación de árboles plantados cerca de la Fundación

Busque árboles que estén demasiado cerca de la base. Una distancia segura de plantación desde los cimientos debe ser 1,5 veces la altura final esperada del árbol.

Más importante aún, la distancia debe ser 1,5 veces el ancho del dosel. El tipo de madera debe ser considerado. Además, recuerde que los efectos perjudiciales de las raíces en el funcionamiento de su base se subestiman y no deben ignorarse.

1.8 Comprobación expuesta de la superficie de hormigón

Revise la superficie de concreto expuesta en busca de grietas. Se esperan grietas finas en áreas con suelo extenso. Sin embargo, las grietas grandes que se acercan o superan los 0,6 cm de ancho requieren una mayor investigación y pueden deberse al desplazamiento de los cimientos.

2. Ejemplo de comprobación de la estabilidad de la cimentación

Los cimientos a menudo se construyen fuera de la horizontal (es decir, por encima de la elevación). Las diferencias en la altura de la pendiente, la desviación y el movimiento diferencial son muy confusas para muchos. Para fines de estabilidad y reparación de cimientos, la principal preocupación es el movimiento diferencial. El siguiente ejemplo aclarará la confusión.

El siguiente diagrama muestra diferentes posiciones de la puerta en diferentes situaciones.

La puerta A no traba y obviamente no encaja correctamente en el marco. Aquí hay un ejemplo de la diferencia en el movimiento. Las grietas también se extienden a la placa de yeso (paneles de yeso). Esto representa la posibilidad de nivelar los cimientos.

La puerta B encaja y se traba correctamente aunque el piso no esté nivelado. Esta puerta estaba enmarcada en un cuadrado sobre un piso irregular. Esta situación no representa la posibilidad de reparación de cimientos.

Las puertas C y D no están trabadas y están más bajas en el lado de las bisagras. La placa de yeso se agrieta mucho. La losa central se ha hundido y requiere una reparación de cimientos fuertes.

La puerta E está fuera del área de movimiento diferencial, por lo que no hay evidencia de movimiento diferencial.

La puerta F no traba, obviamente no encaja en el marco y es más alta por dentro (perilla de la puerta). El yeso está severamente agrietado y este tipo de daño requiere reparación.

La Puerta-G no ha sufrido un movimiento diferencial, por lo que no presenta daños.

La puerta H muestra daños menores, pero es posible que no necesite reparación per se. Sin embargo, esta puerta se encuentra a lo largo del vértice de la cresta. Una puerta en un plano que es vertical y tiene una puerta F puede exhibir un comportamiento similar. Sin embargo, todas las puertas paralelas a la pendiente del oleaje parecen iguales a la puerta F. Por lo tanto, esta base necesita ser reparada con urgencia.

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